4 quy tắc trong đầu tư địa ốc để tài sản không biến thành tiêu sản

Tin tức

4 quy tắc trong đầu tư địa ốc để tài sản không biến thành tiêu sản

28-02-2018 09:59:45 AM - 448

LLGroup – Bất động sản từ xưa đến nay vẫn luôn là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất. Thế nhưng rủi ro rất cao khi nhà đầu tư không phân biệt được giữa tài sản và tiêu sản trước khi đưa ra quyết định đầu tư vào bất động sản.

Theo ông Trần Minh Quang – giám đốc Marketing, giảng viên giảng dạy bán hàng cho các doanh nghiệp địa ốc và hàng tiêu dùng với hơn 10 năm kinh nghiệm tại TPHCM cho rằng, nhiều người cứ dốc hết tiền bạc đổ vào nhà đất nhưng không thể phân biệt được tài sản và tiêu sản, dẫn đến hiệu quả của suất đầu tư không cao, dẫn đến thua lỗ, bán tháo để cắt lỗ.

4 quy tắc dưới đây được ông Quang chia sẻ là 4 quy tắc đơn giản để phân biệt bất động sản thuộc hàng tiêu sản, phòng tránh trường hợp bất động sản rớt giá, gây tổn thất nặng nề về tài chính cho nhà đầu tư.

1. Bất động sản đầu tư bằng vốn tự có tạo tài sản chắc chắn hơn

Rõ ràng, đầu tư địa ốc bằng vốn vay, tỷ suất biến thành tiêu sản cao hơn.

Tài sản hay tiêu sản phụ thuộc rất lớn vào nguồn gốc dòng tiền đầu tư. Cùng là bất động sản, nếu đầu tư bằng vốn tự có, còn gọi là vốn chủ sở hữu, tính toán hợp lý thời hạn của dòng tiền, khi tài sản này khai thác (cho thuê) hoặc bán được giá tốt, thì đây chính là tài sản giá trị.

Ngược lại, đầu tư bất động sản dùng vốn vay quá lớn, có một đồng nhưng muốn đầu tư tài sản 10 đồng, tức đi vay 9 đồng, để rồi phải còng lưng trả lãi vay, thì đây là suất đầu tư bất ổn, có xu hướng biến thành tiêu sản do chi phí tài chính ăn vào vốn gốc.

Công thức tài sản bằng vốn cộng nợ thường được áp dụng trong chuyên ngành tài chính kế toán. Nhưng trên thực tế, khoản nợ nếu chiếm tỷ lệ quá cao thì rủi ro khối tài sản này bị biến thành tiêu sản là rất lớn vì có thể dẫn đến kịch bản chết trên đống tài sản (bị cấn nợ, siết nợ).

2. Bất động sản đẻ ra tiền mới gọi là tài sản

Tài sản là kết quả của suất đầu tư mang lại thu nhập, có sự gia tăng giá trị hoặc chốt lời cụ thể. Tiêu sản là những món liên tục lôi tiền ra khỏi túi mà không sinh ra đồng nào, thậm chí còn mất giá, thâm hụt, thua lỗ.

Bất động sản không phải lúc nào cũng là tài sản, mặc dù nó có giá trị rất lớn. Ví dụ, mua mảnh đất, chờ đến giai đoạn giá đất tăng, bán chốt lời, đây là suất đầu tư tài sản thành công. Trong khi đó, đầu tư một khối tài sản lớn là căn hộ dịch vụ (trang bị đầy đủ nội thất cao cấp) để cho thuê nhưng ế khách thời gian dài, hàng tháng phải bù lỗ vận hành, rao bán thì bị lỗ nội thất… là ví dụ điển hình của suất đầu tư tiêu sản.

3. Bất động sản với pháp lý hoàn chỉnh mới được gọi là tài sản

Ví dụ, mua một lô đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và là đất thổ cư (dùng để xây nhà ở) thì đây là tài sản giá trị vì có thể tăng giá theo thời gian hoặc dễ giao dịch trên thị trường. Trong khi đó bỏ ra bạc tỷ để tậu nhầm một lô đất vướng quy hoạch, chưa có giấy chứng nhận, hoặc toàn bộ là đất nông nghiệp không thể chuyển mục đích sử dụng lên thổ cư thì đây là suất đầu tư tiêu sản, khả năng thua lỗ rất lớn.

Rất đơn giản, khi bất động sản tranh chấp, pháp lý mất nhiều thời gian mới hoàn thành hoặc không thể hoàn thiện theo đúng quy định của pháp luật thì trên 90% khả năng đây là suất đầu tư tiêu sản (thua lỗ, mất tiền).

4. Bất động sản được đưa vào khai thác, sử dụng hoặc có tính thanh khoản cao thì mới gọi là tài sản

Có nghĩa, bất động sản bị bỏ hoang, không thể hoặc không đưa vào khai thác, mua thì dễ bán lại khó,... thì đó chính là tiêu sản.

Ví dụ, mua căn hộ hoàn thiện khai thác cho thuê thu về dòng tiền hàng tháng được xem là đầu tư tài sản. Trong khi đó mua sỉ cả sàn căn hộ đang xây dựng dự định bán lại ăn chênh lệch nhưng thanh khoản thị trường suy giảm, phải ôm hàng trong một thời gian dài, đây chính là kiểu đầu tư tiêu sản.

Ông Quang chia sẻ, trong đầu tư bất động sản nói riêng và các thương vụ đầu tư nói chung, có rất nhiều các biến số ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Điều đó có thể đến từ sự thay đổi chính sách về pháp lý nhà đất, sự điều chỉnh chính sách tín dụng, sự dư thừa nguồn cung làm ảnh hưởng đến lực cầu và tất nhiên không thể thiếu những biến động của nền kinh tế...

Để tránh cho suất đầu tư bất động sản không bị biến thành tiêu sản đòi hỏi người tham gia thị trường bất động sản phải liên tục theo sát diễn biến chung của cả nền kinh tế và ngành bất động sản nói riêng để có sự điều chỉnh chiến lược kinh doanh linh hoạt mới hạn chế được rủi ro.

Diệu Linh

LLGroup – Tổng hợp