BĐS năm 2016 - 2017 sẽ sớm xuất hiện cơn sốt thứ 4

BĐS năm 2016 - 2017 sẽ sớm xuất hiện cơn sốt thứ 4

LLGroup – Năm 2016 là một năm khá “ấm” với thị trường bất động sản, đặc biệt những tháng cuối năm 2016 dương lịch, thị trường vẫn ghi nhận lượng lớn giao dịch căn hộ thành công, trong đó ấn tượng nhất là phân khúc căn hộ tầm trung, giá rẻ rất phù hợp với hầu hết đối tượng người dân. Trên đà phát triển bền vững đó, BĐS 2016 - 2017 tiếp tục được dự đoán sẽ xuất hiện cơn sốt thứ 4 trong lịch sử từ trước đến nay.

Xuất hiện lần đầu tiên vào năm 1993, những cơn sốt BĐS từ trước đến nay, không ít thì nhiều đều có ảnh hưởng tích cực đến thị trường nhà ở và kinh tế toàn khu vực.

1. Điểm lại 3 cơn sốt BĐS thời gian qua

Thứ nhất là cơn sốt BĐS năm 1993 và kéo dài cho đến cuối năm 1994. Cơn sốt này xuất hiện khi Luật Đất đai ra đời với việc thừa nhận quá trình mua/bán quyền sử dụng đất. Vào thời điểm này, đất nước cơ bản thoát khỏi cuộc khủng hoảng kinh tế - xã hội.

Khi Nhà nước đánh thuế thu nhập, tăng thuế suất chuyển nhượng BĐS thì thị trường BĐS đã có bước tiến lớn: vượt qua đỉnh để sang dốc bên kia, nằm ở đó tới 6 năm (từ đầu năm 1995 đến cuối năm 2000). Giá cả chênh lệch giữa đỉnh so với đáy (trước lúc xuất hiện cơn sốt) cao gấp 4 lần.

Cơn sốt thứ hai xuất hiện vào cuối năm 2000, đầu năm 2001. Cơn sốt này ra đời cùng lúc với giá vàng tăng cao, khi việc định giá, thậm chí cả thanh toán còn lấy vàng làm chuẩn. Giá cả lúc này đã tăng từ 2,5 đến 3 lần (tăng tương ứng 16,5 đến 20,1%/năm).

Cơn sốt này vượt qua đỉnh sang dốc bên kia vào cuối năm 2002. Sau đó, thị trường BĐS gần như bất động trong gần 6 năm, chủ yếu do giá vàng tăng cao, tăng liên tục và kéo dài trong suốt thập kỷ đầu tiên của thế kỷ XXI và thị trường chứng khoán xuất hiện, tạo ra một kênh đầu tư mới.

Tháng 3/2007, khi chứng khoán vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, thì một lượng vốn không nhỏ đã chuyển từ đây sang thị trường BĐS, làm cho thị trường BĐS bước vào cơn sốt thứ ba. Đến tháng 3/2008 đã vượt qua đỉnh sang dốc bên kia. Nguyên nhân chủ yếu do lạm phát tăng rất cao (cả năm tăng đến mức 19,89%), kết hợp với lãi suất vay ngân hàng rất cao (có lúc đến 23 - 24%/năm); cuối năm đó còn xảy ra khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế thế giới.

Tuy nhiên, để ứng phó với những yếu kém ở trong nước, Chính phủ đã đưa ra chính sách sử dụng gói kích cầu lên đến gần 10 tỷ USD thông qua việc cấp bù lãi suất tín dụng, kéo theo khoảng 430.000 tỷ đồng tín dụng, đưa mức tín dụng lên tới 120% GDP. Một lượng tín dụng không nhỏ đã bị người vay, doanh nghiệp đổ vào thị trường BĐS, biến thị trường BĐS ấm trở lại cho đến năm 2010. Mặc dù vậy, thị trường BĐS tiếp tục bị đóng băng từ cuối năm 2010 đến cuối năm 2014.

2. Cơn sốt thứ tư dự đoán xuất hiện từ 2016 - 2017

Thị trường BĐS bắt đầu ấm lên, có dấu hiệu nóng từ cuối năm 2015, từ đó củng cố thêm khả năng xuất hiện cơn sốt thứ 4 vào năm 2016, 2017. Theo đánh giá của giới chuyên môn, một số yếu tố sau đây sẽ là nguyên nhân dẫn đến cơn sốt này:

Thứ nhất, lạm phát thấp trong năm 2014 (tăng 1,84%) và năm 2015 sau 9 tháng mới tăng 0,4%.

Thứ hai, chỉ số chứng khoán sau khi đã tăng trong 3 năm, có khả năng tăng tiếp trong năm thứ 4 này và sẽ có một lượng vốn không nhỏ từ thị trường chứng khoán được đưa sang thị trường BĐS.

Thứ ba, giá vàng đang diễn biến theo hình răng cưa, nhưng theo chiều hướng giảm. Các cơn sốt BĐS vừa qua gây ra nhiều hệ quả, trong đó có việc hút và chôn vốn vào thị trường này, gây ra nợ xấu, tạo ra vòng luẩn quẩn: “BĐS lên - siết nợ - BĐS xuống - tài sản thế chấp bốc hơi - ngân hàng kiệt quệ - siết nợ càng cao”. Việc nóng lên của thị trường BĐS sau thời gian dài sẽ có tác dụng giải quyết nợ xấu, tạo điều kiện tăng trưởng tín dụng, ngăn chặn việc các doanh nghiệp có khả năng phá sản,... Tuy nhiên, nếu không xử lý tốt thì vòng luẩn quẩn đó có thể tái diễn.

Vì vậy, nhằm tránh những hậu quả xấu do cơn sốt BĐS gây ra, các ngân hàng thương mại cần kiểm soát tốt tín dụng cho vay, tín dụng BĐS; cần đánh giá đúng tài sản thế chấp,... Bênh cạnh đó, nhà đầu tư sơ cấp cũng cần tập trung hoàn thiện các công trình đang xây dựng để tăng cung; chú ý trong cơ cấu sản phẩm, giá bán,…

Có thể thấy, 2016 - 2017 là giai đoạn tăng trưởng vàng của các doanh nghiệp BĐS khi giao dịch liên tục đạt mức cao nhất trong lịch sử. Sau những trận đánh lớn trong 2 năm vừa qua, hiện nay nhiều doanh nghiệp đã bắt đầu công bố những chiến lược mới cho năm 2017. Trên đà phát triển cực kỳ sôi động bởi những sản phẩm và dự án chất lượng, cơn sốt thứ 4 xuất hiện chắc chắn là nền tảng bền vững cho kênh đầu tư sinh lợi cao này.

Lê Vi
LLGroup – Tin tổng hợp

---