Thị trường BĐS sẽ biến đổi thế nào khi tín dụng ngân hàng siết chặt?

Thị trường BĐS sẽ biến đổi thế nào khi tín dụng ngân hàng siết chặt?

LLGroup - Kể từ khi Ngân hàng Nhà nước có động thái điều tiết dòng vốn chảy vào lĩnh vực địa ốc bằng việc sửa đổi Thông tư 36 hồi quý 3/2016 thì thị trường BĐS có nhiều tin đồn về việc chững lại nếu bước sang năm mới 2017. Tuy nhiên, việc siết chặt nguồn vốn cũng như tăng hệ số rủi ro sẽ là động lực giúp thị trường BĐS luôn an toàn, có sự đầu tư kĩ lưỡng và mang tính ổn định lâu dài.

Thị trường BĐS từ trước đến nay vẫn luôn phụ thuộc chặt chẽ vào tăng trưởng tín dụng của khu vực ngân hàng. Bởi vậy, những thay đổi trong chính sách nguồn vốn mà Ngân hàng ban hành cũng có ảnh hưởng ít nhiều đến thị trường BĐS.

1. Tín dụng BĐS 2014 - 2016 tăng cao là nguyên nhân thị trường bùng nổ

Theo số liệu từ Vụ Tín dụng (NHNN), cho thấy tín dụng bất động sản trong những năm qua liên tục tăng, tính đến giữa quý 2/2016 dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản đạt mức trên 415.000 tỷ đồng. Như vậy, so với con số cách đây 5 năm (2012) chỉ khoảng 197.000 tỷ đồng thì các ngân hàng đã “bơm” vào BĐS khoảng trên 200 nghìn tỷ đồng (gần 10 tỷ USD), tăng trưởng đến 100 %:

Dòng vốn tín dụng BĐS tăng đều đặn từ 2012 đến 2014, lần lượt tăng trưởng là 14 % vào 2012, năm 2013 tăng 14,7 % và năm 2014 đạt 15,2 %. Vì vậy trong khoảng 3 năm qua, thị trường BĐS có diễn biến khá tích cực, sôi động ở hầu hết các phân khúc.

Khác với các thị trường nước ngoài với nhiều kênh huy động vốn, BĐS Việt Nam hiện nay được cho là vẫn phụ thuộc vào 2 nguồn vốn chính là ngân hàng và vốn nhàn rỗi của người dân.

Các ngân hàng thương mại hiện nay không chỉ tài trợ cho các dự án BĐS – nơi các nhà phát triển phải vay khoảng 70 % để thực hiện dự án, mà họ còn hướng tới khu vực khách hàng cá nhân vay để mua nhà sử dụng hoặc đầu tư, đầu cơ.

Tuy nhiên, đến năm 2015 và những tháng đầu năm 2016 dòng vốn này tăng trưởng khá mạnh, khiến thị trường BĐS cũng bùng nổ giao dịch. Cụ thể, theo số liệu từ Ngân hàng nhà nước, tính đến 30/11/2015 thì dư nợ cho vay BĐS đã lên tới 374.7 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng tới 19,9 % so với 31/12/2014.

Trong nửa đầu năm 2016, dòng vốn này tiếp tục tăng cao và đạt mức trên 415.443 tỷ đồng, tăng khoảng 10,8 % so với thời điểm 30/11/2015. Bởi vì thực tế thị trường BĐS giai đoạn 2015 - 2016 là thời điểm BĐS bùng nổ, đặc biệt là phân khúc cao cấp:

Tại báo cáo “Kinh tế Việt Nam & dự báo kênh đầu tư 2017” của VFA Group, T.S Đinh Thế Hiển đưa ra một cảnh báo đáng chú ý, đó là tín dụng tiêu dùng mà phần nhiều có liên quan đến BĐS năm nay tăng rất mạnh, lên tới 40 % cho thấy nguồn vốn vào BĐS là rất lớn. Điều này cho thấy khu vực tư nhân vay mua BĐS khá lớn qua hệ thống ngân hàng.

2. Tín dụng ngân hàng siết chặt, BĐS năm 2017 sẽ ra sao?

Vừa qua, giới chuyên môn trong ngành ngân hàng cho biết khả năng dòng vốn này sẽ bị tác động khi mà kể từ năm 2017 hệ số rủi ro trong kinh doanh BĐS từ 150 % lên 200 % và đưa ra lộ trình hạn chế dần việc sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn bắt đầu có hiệu lực theo lộ trình, giảm từ 60 % xuống còn 50 %, đến ngày 1/1/2018 giảm còn 40 %. Nhưng dư địa cho vay của năm 2017 vẫn còn bởi tỷ lệ này hiện nay ở các ngân hàng thương mại dao động từ 31 – 36 %.

Mặt khác, nhiều người lo ngại tới khả năng dòng tiền từ ngân hàng “bơm” vào BĐS sẽ bị hạn chế. Theo báo cáo của VFA Group thì nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng sẽ giảm trong 2017 do khó khăn về nguồn vốn trung vào dài hạn.

Tuy nhiên, dù có nhiều cái nhìn tiêu cực với những động thái gần đây liên quan đến kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng, dự báo thị trường BĐS năm 2017 vẫn sẽ có khoảng thời gian dừng lại để ổn định và đây cũng là dịp để nhiều chủ đầu tư lớn, các doanh nghiệp địa ốc nhìn nhận lại phương pháp đầu tư, chất lượng sản phẩm cũng như lập kế hoạch tiết kiệm nguồn vốn sao cho hợp lý mà vẫn đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Thực tế, kể từ khi Ngân hàng nhà nước có động thái điều tiết dòng vốn đang chảy vào lĩnh vực địa ốc bằng việc sửa đổi Thông tư 36 hồi quý 3/2016 thì thị trường BĐS đã có những dấu hiệu thay đổi, không sôi động vồ vập như năm 2015 mà ổn định, bước từng bước chậm rãi nhưng chắc chắn hơn nhằm cân nhắc cơ hội sinh lợi trong đầu tư để tránh lãng phí những nguồn lực quan trọng của đất nước.

Vì thế, giới ngân hàng đánh giá giai đoạn 2017 - 2018 có khả năng sẽ không “siết chặt” như những năm 2008, mà những dự án BĐS tốt, thanh khoản cao vẫn được “bơm” vốn. Đây là động lực để nhiều chủ đầu tư đặt tâm huyết vào sản phẩm của mình, tạo niềm tin vững chắc cho cơ quan nhà nước cũng như khách hàng.

Đồng thời theo đánh giá của một số chuyên gia BĐS, phân khúc nhà giá rẻ trên dưới 1 tỷ đồng được xem là “cứu cánh” cho thị trường 2017 vì có nhu cầu rất lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Tuy gặp một chút khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng do gói 30 nghìn tỷ đã hết nhưng các chủ đầu tư sẽ tập trung vào phát triển phân khúc này trong tình huống siết chặt vốn tín dụng ngân hàng bởi tính thanh khoản cao và lượng vốn có thể phát triển phù hợp của những dự án căn hộ giá trên dưới 1 tỷ.

Những ngày cuối năm đang qua và năm mới sắp đến gần, nhiều chuyên gia cho rằng BĐS năm 2017 sẽ bị ảnh hưởng bởi dòng vốn tín dụng và hạ nhiệt so với 2015 - 2016, tuy nhiên, thị trường sẽ vẫn phát triển ổn định, BĐS vẫn là kênh dẫn đầu, được ưu tiên lựa chọn nhằm đầu tư sinh lời cao của những doanh nghiệp uy tín và khách hàng thông minh.

Lê Vi
LLGroup – Tin tổng hợp

---