Các lý do dự án chưa xây xong đã cháy hàng

Các lý do dự án chưa xây xong đã cháy hàng

LLGroup – Tại TP. HCM hiện nay rất nhiều khách hàng bất chấp rủi ro để xuống tiền, tranh nhau mua sản phẩm căn hộ, BĐS mặc dù không ít dự án chưa đủ điều kiện pháp lý để huy động vốn, hoặc thuộc trường hợp chủ đầu tư chưa mở bán, nhưng lại được đặt mua với số lượng lớn.

Ảnh minh họa

1. Tạo uy tín trước khi bán sản phẩm

Trên thị trường, chỉ có 1 số ít doanh nghiệp chờ đủ điều kiện huy động vốn mới bắt đầu truyền thông bán hàng. Phần lớn các doanh nghiệp hiện nay đều có kế hoạch marketing, tìm hiểu thị trường trước để đo lường hiệu ứng và điều chỉnh sản phẩm, giá bán,… trước khi mở bán chính thức. Các môi giới có thâm niên ở phân khúc căn hộ cũng cho rằng khách hàng đã quá quen thuộc với chuyện mua nhà hình thành trong tương lai.

“Cũng có trường hợp dự án xây đến phần hoàn thiện mới bán, hoặc hy hữu hơn là 1 đại gia nước ngoài chỉ bán nhà khi có sổ hồng. Tuy nhiên, tốc độ bán hàng trên thực tế cũng không phải là con số ấn tượng. Ở Sài Gòn, phần lớn các doanh nghiệp đều bán nhà hình thành trong tương lai, chứ hiếm có chuyện xây nhà, ra sổ xong mới bán” – một chuyên gia môi giới chia sẻ.

Câu hỏi đặt ra là liệu rằng việc xuống tiền, tranh mua tại những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý là quá rủi ro cho khách hàng? Mua nhà là việc hệ trọng, nên đa phần khách hàng đều có suy tính, chọn lọc nhiều dự án rồi mới quyết định. Trong đó, uy tín của chủ đầu tư qua những dự án trước đó là yếu tố hàng đầu mà khách hàng thường quan tâm. Nếu chủ đầu tư không uy tín thì môi giới rất khó thuyết phục, dù sản phẩm sắp hoàn thiện cũng khó bán, chứ đừng nói mới rào xong mà có khách hỏi mua.

Anh Trung Đỗ, lãnh đạo 1 sàn giao dịch tại quận 1, cho rằng, khách hàng hiện nay rất thông minh. Chỉ cần nhìn dự án chưa thi công xong phần móng thì họ cũng biết là chưa đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán. Thực tế thì các chủ đầu tư cũng chỉ dám nhận tiền đặt chỗ, đặt cọc, chứ chẳng ai dám huy động vốn bằng hợp đồng mua bán khi chưa đủ điều kiện.

“Việc dự án đã xong móng hay chưa xong móng chỉ cách nhau vài tháng. Nếu chờ điều kiện này thì có khi những vị trí đẹp đã được mua hết. Người mua nhà để ở thì lại rất quan trọng số tầng, số nhà và hướng căn hộ. Hơn nữa, những khách hàng đặt mua trước thường được giá ưu đãi, tốt hơn những đợt ra hàng sau” - anh Trung Đỗ cho biết thêm.

2. Phải trả giá cao nếu đợi dự án xây xong

Một chuyên gia BĐS cho rằng, với các doanh nghiệp Việt Nam, rất khó có khả năng xây nhà, ra sổ xong mới bán bởi cơ cấu vốn đầu tư thường bao gồm vốn huy động từ khách hàng và ngân hàng. Tuy nhiên, các doanh nghiệp nội cũng ngày càng ý thức, việc đẩy nhanh tiến độ xây dựng, hoàn thiện pháp lý nhanh, để giúp gia tăng giá trị cũng như uy tín trong mắt khách hàng.

Nhìn nhận ở góc độ khác, nếu doanh nghiệp xây nhà, ra sổ xong mới bán ra thị trường thì khách hàng sẽ phải chịu giá cao, trong khi số tiền tích lũy có thể họ phải gửi ngân hàng với lãi suất thấp. Nếu khách hàng đầu tư thì cơ hội lợi nhuận sẽ không cao, bởi nhiều lý do như: Dự án đã hiện hữu, mọi thứ đã được nhìn nhận đúng tiềm năng, tiến độ thanh toán gấp hơn,…

“Đối với chủ đầu tư, nếu thực sự có tiềm lực tài chính thì việc hoàn thiện sản phẩm trước khi tung ra thị trường là 1 lợi thế. Tuy nhiên, điều này cũng không phải là không có rủi ro. Quá trình thi công dự án đến khi hoàn thiện có thể kéo dài hơn 2 năm. Trong thời gian đó có rất nhiều biến động thị trường. Xây xong mới bán thì chủ đầu tư khó có cơ hội cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với thị trường ở thời điểm bán. Khả năng chôn vốn sẽ rất lớn.”

Chuyên gia này cũng dẫn chứng 1 dự án với giá bán ban đầu từ 17 triệu/m2, căn hộ có giá từ khoảng 765 triệu đồng/căn. Sau hơn 1 năm triển khai, khách hàng chuyển nhượng lại đã có lời khoảng 20%, mặc dù mới thanh toán chưa đầy 70%. Để có sự tăng giá như vậy, phải có yếu tố chủ đầu tư thi công vượt tiến độ cam kết. Đặc biệt, dự án cũng đã được các cơ quan chức năng nghiệm thu hệ thống PCCC, hạ tầng kỹ thuật, hiện trạng công trình,… nhằm chuẩn bị cho việc cấp “sổ hồng”. Thời gian trung bình ra “sổ hồng” thường khoảng 2 năm, từ ngày bàn giao nhưng dự án này cũng chỉ mất vài tháng.

“Tại TP. HCM, dự án Kenton Residence vẫn còn là 1 bài học về câu chuyện quá cầu toàn trong kinh doanh. Nếu như chủ đầu tư mở bán khi dự án vừa xong móng, lúc thị trường đang ở cơn sốt 2007 thì có lẽ dự án đã bán sạch. Tuy nhiên, chủ đầu tư đã không bán ở thời điểm đó mà họ tiếp tục xây dựng gần xong phần thô mới tung ra thị trường. Lúc này thị trường đã xuống dốc và kết quả là dự án đã “nằm im” nhiều năm nay. Việc hồi sinh dự án này là cả vấn đề lớn vì không dễ điều chỉnh sản phẩm” – các chuyên gia BĐS khác chia sẻ.

Việc đặt mua dự án BĐS vào thời điểm nào là tùy thuộc từng nhu cầu của người dân. Mặc dù nhìn từ bên ngoài vào có thể khiến khách hàng hiểm lầm về tính rủi ro trong pháp lý của các dự án tương lai nhưng trong một khía cạnh khác, đây là một bài toán thú vị mỗi cư dân nên tham gia nhằm tiết kiệm chi phí và phát sinh lợi nhuận.

Lê Vi
LLGroup – Tin tổng hợp

---